روزنامه هفت صبح، احمدرضا نجفی| آمارها و مسئولان اتحادیه از ثبات قیمتها خبر میدهند اما فعالان بازار نظری متفاوت دارند. خیلیها نسبت به روند بازار مسکن خوشبین هستند و معتقدند قیمت خرید و فروش خانه حالا به ثبات رسیده و این ثبات حداکثر تا پایان تابستان ادامه دارد. عدهای دیگر نظری مخالف دارند. آنها میگویند قیمت مسکن همچنان به صعود خود ادامه میدهد و هنوز تا سهبرابرشدن قیمت مسکن جا برای افزایش قیمت خانه داریم. گروه دوم تعداد خیلی کمتری نسبت به گروه اول دارند و اغلب کارشناسان مسکن با دیدگاه ثبات قیمتها و کاهش آنها در تابستان موافقاند؛ دیدگاهی که نشانههای آماری هم آن را تایید میکند. با اینحال ما هر دو پیشبینی از بازار مسکن را آوردهایم تا ببینیم هر کدام چه دلیلی برای اثبات حرفشان دارند.
***خوشبینانهترین حالت: قیمت مسکن در تابستان کاهش پیدا میکند***
بازار دیگر کشش ندارد. این جمله پایه و اساس همه پیشبینیهای خوشبینانه در بازار مسکن است. بالارفتن قیمت خانه به جایی رسیده که دیگر کسی توانایی خرید آن را ندارد و اغلب به رهن و اجاره روی آوردهاند یا سراغ خانههای مناطق ارزانتر رفتهاند. قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی به ۱۳میلیون تومان رسیده. نکته مهمتر این گزارش تعداد معاملات مسکن در خردادماه است که نسبت به ماه قبل نصف شده و نشاندهنده اولین نشانههای رکود در این بازار است. این اتفاق تقریبا سال گذشته هم افتاد. در سال ۹۷ طلسم چندساله تابستان شکسته شد. هرسال تابستان فصل رونق بازار مسکن است، اما در سال ۹۷ بهخاطر شروع افزایش قیمت مسکن، هر ماه از تعداد معاملات مسکن در شهر تهران کم شد. طوری که اردیبهشتماه ۹۷ معاملات مسکن به اوج خود یعنی ۱۹هزار مورد رسید، اما از ماه بعد یعنی خرداد ۹۷ شاخ معاملات مسکن شکسته شد و تقریبا تا آخر سال شاهد کاهش تعداد معاملات مسکن بودیم. روند تعداد معاملات در این سهماهی که از سال ۹۸ گذشته، دقیقا با روند سهماه اول سال ۹۷ منطبق است و احتمالا تا شهریورماه با کاهش بیشتر تعداد معاملات شاهد رکود عمیقتری در بازار مسکن خواهیم بود. همین رکود باعث میشود دیگر تقاضایی برای خرید خانه وجود نداشته باشد و شاهد قیمتهای بالاتر در بازار مسکن نباشیم. این سناریو وقتی جذابتر میشود که دلالها و کسانی که صرفا به قصد سرمایهگذاری پولشان را وارد بازار مسکن کردهاند، ببینند دیگر قیمت خانه از این چیزی که هست بالاتر نمیرود و میتوانند پولشان را جایی بهتر مثل بورس، طلا، سکه یا هر محل دیگری سرمایهگذاری کنند. در چنین حالتی وقتی رکود جلوی افزایش قیمت را میگیرد، خروج دلالها از بازار مسکن کلید میخورد و باعث میشود شاهد روند کاهشی در بازار مسکن باشیم. با این وجود حتی در صورت کاهش قیمت مسکن، دیگر شاهد بازگشت قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به پایینتر از ۱۰میلیون تومان نخواهیم بود.
***نظر کارشناسان***
حسام عقبایی، نایبرئیس اول اتحادیه مشاوران املاک معتقد است، با بالارفتن قیمت خانه، سرمایهگذارهای جدید توانایی ورود به بازار مسکن را ندارند و این عامل باعث کاهش قیمت مسکن در مورد خانههای بزرگمتراژ با مساحت بالای ۱۴۰متر میشود. در دوسههفته گذشته قیمت مسکن تقریبا به ثبات رسیده و این ثبات قیمت در مورد خانههای متوسط و کممتراژ در تابستان ادامهدار خواهد بود. ممکن است همچنان تقاضا برای خرید خانههای متوسط و کوچک وجود داشته باشد و همین مورد باعث میشود کمی دیرتر و از پاییز شاهد کاهش قیمت مسکن در مورد خانههای کوچکتر باشیم.
***بدبینانهترین حالت: قیمت مسکن تا شهریور به ۱۶٫۵میلیون میرسد***
آنهایی که نسبت به آینده بازار مسکن بدبین هستند، بر سر تاثیر رکود بر کاهش قیمتها با گروه اول اختلاف دارند. آنها منکر رکود در بازار نیستند، اما معتقدند کسانی که خانه را به قصد سرمایهگذاری خریدهاند یا با آن دلالی میکنند، از نفروختن خانه متضرر نمیشوند. در بازار اجاره اگر صاحبخانهای حاضر به پایینآوردن قیمت نشود و نتواند برای خانهاش مستاجر پیدا کند، هر روزی که خانه او خالی میماند، متحمل ضرر میشود. برای همین مجبور است سر قیمت با مستاجر راه بیاید. در حالی که این اتفاق در بازار خرید و فروش مسکن نمیافتد و کاهش تقاضا دلیلی بر پایین آمدن قیمتها نیست. این گروه معتقدند روند افزایش قیمت مسکن همچنان ادامه پیدا میکند و اگر با همین فرمان پیش برویم، هر ماه یکمیلیون تومان به قیمت خرید و فروش خانه اضافه میشود. به عبارتی تا پایان شهریور شاهد رشد سهمیلیونی قیمت مسکن هستیم و پایان تابستان قیمت هر متر مربع واحد مسکونی به ۱۶میلیون تومان میرسد. آنها یک دلیل دیگر هم برای چنین فرضیهای دارند و میگویند تغییرات در روند قیمت مسکن خیلی کندتر از بازارهای دیگر مثل سکه و دلار است، آنها میگویند از فروردین ۹۷ تا حالا همه بازارهای سرمایهای مثل دلار، بورس، طلا و سکه همگی دستکم ۲٫۵برابر افزایش قیمت پیدا کردهاند، مثلا دلار فروردین پارسال در مرز پنجهزار تومان قرار داشت و حالا روی ۱۳هزار تومان به تعادل نسبی رسیده و ۲٫۶برابر شده است. قیمت سکه فروردین پارسال یکمیلیون و ۶۰۰هزار تومان بود و حالا به چهارمیلیون و ۵۰۰هزار تومان رسیده است. اگر همین نسبت را برای بازار مسکن در نظر بگیریم، این بازار ممکن است تا مرز سهبرابر شدن قیمتها نسبت به فروردین ۹۷ جا برای افزایش قیمت داشته باشد. پارسال فروردین هر مترمربع واحد مسکونی پنجمیلیون و ۵۰۰هزار تومان بود و اگر قرار باشد مسکن تا مرز سهبرابر شدن پیش برود، ممکن است قیمت هر واحد مسکونی از ۱۶میلیون تومان بیشتر شود تا تعادل بین بازارهای سرمایه ایجاد شود.
***نظر کارشناسان***
یکی از مشاوران املاک باسابقه معتقد است، مسکن بازاری جدا از بقیه اقتصاد کشور نیست و وقتی دلار و سکه سهبرابر شدهاند و قیمتها افزایش داشته، بازار مسکن به همین روند ادامه میدهد. فرزاد رضایی میگوید، شاید سرعت این افزایش قیمت گرفته شود و حتی ممکن است به ثبات قیمت مسکن در تابستان برسیم، اما کاهش قیمت مسکن حالاحالاها اتفاق نمیافتد. او معتقد است قیمت خرید و فروش مسکن بعد از توقف روند افزایشی، دست کم برای چندماه ثابت میماند و بعد از آن تازه میتوانیم امید به کاهش قیمت مسکن داشته باشیم.
