روزنامه هفت صبح|قولنامه و تعهدات درج شده در آن الزامآور هستند اما تا وقتی سند قطعی به ثبت نرسیده نمیتوان گفت مالک تغییر کرده و خریدار صاحبخانه است.
قراردادهای خرید و فروش در بازار مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل ۱۵درصد کاهش پیدا کرده است اما در همین بازار از اول فروردین امسال تا همین دو هفته اول تابستان بیش از ۳۴۲معامله به ثبت رسیده که نشان میدهد آنهایی که چاره ندارند به هر حال مجبورند دست به کاری بزنند. این دسته افراد به اضافه فرشندهها لازم است نکاتی را رعایت کنند.
***نوشتن قولنامه ضروری است***
هرکس میخواهد خانهای، ملکی یا آپارتمانی بخرد یا بفروشد، در عرف به بنگاههای املاک مراجعه میکند، قراردادی در قالب بیعنامه (قولنامه) مینویسد، بخشی از مبلغ معامله را رد و بدل میکند و قرارهایی برای حضور در دفتر اسناد رسمی و نقل و انتقال رسمی ملک میگذارد ولی با وجود همه این التزامهای قراردادی، در موارد بسیاری، بین خریدار و فروشنده، اختلافاتی پیش میآید.
بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی که ملک مزبور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی به او ارث رسیده باشد را به عنوان مالک خواهد شناخت. همچنین بر اساس ماده ۴۷ همان قانون نقل و انتقال اموال غیرمنقول، تنها به موجب سند رسمی امکانپذیر است. بیعنامه همان قرارداد فروش بوده که برای دو طرف لازمالاجراست. برخلاف عقودی مانند صلح و هبه، در عقد بیع که تملیک عین به عوض معلوم است، یک مبیع و یک ثمن وجود دارد که باید بین آنها تعادل باشد. به لحاظ عرفی، قولنامه سندی عرفی است که دو طرف مینویسند و تابع تشریفات رسمی در محضر است.
در معاملات املاک، ابتدا بیعنامه یا همان مبایعهنامه و مبالغ موردنظر رد و بدل میشود. البته بیعنامه میتواند مورد انکار و تردید قرار گیرد. همچنین بانکها نمیتوانند روی مبایعهنامه، به خریدار وام اعطا کنند. بیعنامه میتواند به صورت عادی و نیز به صورت رسمی در محضر نوشته شود اما غالبا قولنامه، در عرف املاک، عادی بوده و مقدمهای برای سند رسمی است و در ادامه آن، تشریفات تنظیم سند رسمی انجام میشود. قولنامه نوشتهاى غالباً عادى حاکى از توافق بر واقع ساختن عقدى در مورد معینى بوده و ضمانت اجراى تخلف از آن پرداخت مبلغى معین است. این توافقها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنى است که بر اساس آن، «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کردهاند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.» قولنامه یک عمل حقوقى حاصل اراده دو طرف است که خواستهاند با این عمل، حقوق و تکالیفى در روابط حقوقى خود ایجاد کنند. همچنین ماده ۱۰ قانون مدنى که مبتنى بر اصل آزادى قراردادهاست، عمل آنها را به رسمیت مىشناسد و در روابط حقوقى آنها مؤثر است.
اگر قولنامه، صرف یک قول یا تعهد یکجانبه باشد، باید گفت که تعهدات یکجانبه الزامآور نیست. قولنامه نیز مقدمه عرفی بیعنامه بوده و بر اساس آن، فروشنده در مقابل اخذ مبلغی، متعهد به فروش میشود بنابراین به دلیل قولنامههای فعلی تنها در حدود شرایط نوشته شده در آن الزامآور خواهد بود و برای دو طرف لازمالاجراست. همانطور که در مورد قولنامه گفته شد، خریدار مبلغی را به عنوان پیشپرداخت به فروشنده میپردازد و در مقابل، فروشنده متعهد به فروش میشود. مبلغ پرداختی، در مقابل رقم اصلی معامله، ناچیز بوده اما در همین حد نیز الزامآور خواهد بود.
***مالک قانونی چه کسی است؟***
بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی که ملک مزبور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده را به عنوان مالک خواهد شناخت. در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت میشود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهمالارث بین آنها توافق بوده یا در صور اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.
***تشریفات اداری؛ وقتگیر اما ضروری***
در مورد املاکی که از سوی افراد عادی مورد معامله قرار میگیرد لازم است مجوزهای لازم از سوی شهرداریها، ادارات آب، برق و گاز، مجوزهای پایان کار و مواردی از این دست، مورد بررسی قرار گیرد و در حقیقت، قبل از انجام معامله و ثبت، استعلام شود تا بعدها، خریدار با مشکلاتی مواجه نشود.درست است که انجام تشریفات مربوط به معاملات و ثبت آنها، زمانبر است اما تکمیل این پروسه به نفع دو طرف معامله است و حقوق اشخاص و جامعه را مدنظر دارد. هنگامی که ملکی به صورت رسمی، منتقل و ثبت میشود، به دلیل انجام استعلامهای مختلف از نهادها و دستگاهها، این اطمینان خاطر در میان افراد ایجاد میشود که ملک موردنظر در گذشته به ملکیت افراد دیگری منتقل شده است. این در حالی است که در خصوص مبایعهنامههای عادی، این میزان اعتبار وجود ندارد.
