روزنامه هفت صبح | همین چند روز پیش مصوبه قوا در مورد تمدید اجارهخانهها منتشر شد. مصوبهای که میگفت قراردادهای اجاره باید با سقف مجاز افزایش اجاره یعنی ۲۵درصد در تهران و کلانشهرها و ۲۰درصد در نقاط شهری دیگر تمدید شوند. وزیر راه و مسکن هم به شکل مبالغه آمیزی از تاثیر این قانون در توقف روند صعودی اجاره خانه ها گفت. اما این قانون آنقدرها هم غیرقابل انعطاف نبود که باعث شود صاحبخانهها هیچ راهی برای تخلیه خانههایشان نداشته باشند.
در واقع استثناءهای ششگانهای قرار داده شده که در صورت وقوع هر کدام از آنها صاحبخانه میتواند از تمدید اجاره خودداری کرده یا قرارداد اجاره را با رعایت ضوابطی فسخ کند. وقتی مصوبه سران قوا منتشر شد کمتر کسی سراغ این استثناها رفت تا دیروز که رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی پرده از شرایط ششگانه برداشت و توضیح داد که هرکدام از این شرایط خودشان چه شروطی دارند:
یک: در صورتی که مالک، ملک یا واحد مورد اجاره را به فروش رسانده باشد و قرارداد فروش را در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت کرده و کد رهگیری دریافت کرده باشد و همچنین (علاوه بر این) اطلاعات ملک را در سامانه املاک و اسکان ثبت کرده باشد.
دو: اگر مالک برای تخریب، بازسازی یا تعمیر نسبت به اخذ پروانه ساختمانی از مرجع ذیربط اقدام کرده باشد. در واقع مالک نمیتواند صرفا ادعا کند که میخواهد خانه را بازسازی کرده و با این بهانه مستاجر را بلند کند، بلکه باید برای این کار واقعا از شهرداری مجوز گرفته باشد. این یعنی هر نوع بازسازی مانند عوض کردن کابینتها و رنگ زدن به دیوارها نمیتواند باعث تخلیه خانه شود بلکه بازسازی باید در حدی باشد که برای آن نیاز به مجوز باشد.
سه: در صورتیکه مستاجر در دوره اجاره قبلی تکالیف قانونیاش را بهدرستی انجام نداده باشد مثلا در پرداخت اجارهها تاخیر داشته یا بدقولیهای بیشتر کرده باشد. البته اینطور که آقای وزیر گفته تشخیص این موضوع با مرجع قضایی یعنی شورای حل اختلاف است به این صورت که مالک با شکایت از مستاجر اعلام میکند که او بدعهدی کرده و بعد اسنادش را به شورای حل اختلاف ارائه میکند.
چهار: عدم پذیرش افزایش مبلغ اجارهبها معادل درصدهای مصوب توسط مستاجر و این یعنی اگر مستاجری در تهران زیر بار افزایش ۲۵درصدی نرود و افزایش کمتری مدنظر داشته باشد صاحبخانه میتواند موافقت نکرده و مستاجر را بیرون کند.
پنج: در صورتیکه فرزند مالک ازدواج رسمی انجام و برای سکونت به واحد مورد اجاره بر اساس تشخیص مرجع قضایی نیاز داشته باشد. در این مورد بحث و حرف و حدیث زیاد است مثلا بعضیها میگویند که تاریخ ازدواج فرزند مالک میتواند مهم باشد اما بعضیهای دیگر میگویند متاهل بودن فرزند مالک کافی است اما تا اینجا را مطمئنیم که مراجع قضایی در این مورد تصمیم میگیرند یعنی همان شورای حل اختلاف و معلوم نیست دقیقا این شورا چطور میتواند تشخیص بدهد که فرزند مالک ساختمان واقعا به ملک پدرش برای سکونت نیاز دارد یا نه.
شش: در صورتیکه مالک صرفاً دارای همین یک واحد مسکونی در همان شهر مورد نظر باشد و نیاز به سکونت او در آن ملک به تایید مراجع قضایی (شورای حل اختلاف)، رسیده باشد. در مواردی که مالک دارای چند واحد مسکونی در همان شهر باشد، صرفاً میتواند تقاضای سکونت خود را برای یکی از واحدهای مسکونیاش ارائه کرده و رای مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) صرفا برای همان واحد مسکونی مورد تقاضا صادر خواهد شد. وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده که این شرایط ششگانه دو تبصره هم دارد:
یک: ملاک رسیدگی و بررسی حقوقی اختلافات اجاره بین موجر و مستاجر در مراجع قضایی یعنی همان شورای حل اختلاف اطلاعات ثبت شده در سامانه املاک و اسکان است.
دو: مراجع قضایی (شورای حل اختلاف)، مکلفند در کوتاهترین زمان ممکن و حداکثر ظرف مدت یک ماه نسبت به بررسی موارد اختلاف و صدور رای اقدام کنند و مالک و مستاجر را بیشتر از این مدت معطل نکنند.
در نهایت اگرچه در بخشهای مختلف تشریح این شروط به نظر شورای حل اختلاف اشاره شده اما این شورا باید به ادله قانونی محکم برای صدور حکم اتکا کند یعنی وقتی صاحبخانهای اعلام میکند میخواهد نوسازی انجام بدهد و مجوز هم بگیرد این شورا نمیتواند نیت دیگری را ثابت کند یا ابزار لازم برای ثابت کردن اینکه فرزند مالک نمیخواهد در ملک ساکن شود ندارد. نکته دیگر اینکه بعد از تخلیه ملک و ورود مستاجر جدید دیگر کسی ادعای مالک را پیگیری نمیکند.
