روزنامه هفت صبح، سارا سبزی| بازار ملک در کل کشور رونق قابل توجهی در زمینه خرید و فروش ندارد و علت آن نیز خروج بخشی از سرمایه از حوزه ساختوساز است؛ اين نقطه اشتراك همه تحليلهاي كارشناسي و البته آمارهاي بانك مركزي است كه نشان ميدهد بازار مسكن راكد است، اما اين همه ماجرا نيست و تبعات آن كمكم در حال روشن شدن است.
طی سالجاری افراد سازنده از این بخش خارج شدند یا ساختوسازهاي خود را شروع نکردند به همين دليل هم افرادی که توانایی خرید ندارند، بيشتر معاملات ملكي خود را به صورت قولنامهای انجام ميدهند. البته اين تنها دليل رونق بازار معاملات قولنامهاي نيست و كارشناسان اين بازار ميگويند افزايش ماليات خريد و فروش مسكن هم به اين ماجرا دامن زده است.
طبق قانون ماليات مسكن امسال از مابهالتفاوت سود خرید و فروش مسکن، ۶۰درصد مالیات گرفته میشود. حدود 11میلیون ملک در کشور فاقد سند رسمی هستند و بهتبع آن درصد بالایی از املاک و زمینهای کشور نیز با همین قولنامهها و به صورت غیررسمی معامله میشوند.رقم دقيقي از بازار معاملات قولنامهاي در كشور وجود ندارد چون به صورت غيررسمي انجام ميشوند، اما اتحاديههاي املاك افزايش آن را تاييد ميكنند.
در هر شهري مناطقي وجود دارد كه خريد و فروش قولنامهاي در آنها رواج بيشتري دارد مثل بسياري از شهرها و شهركهاي اطراف تهران كه با همين روال، معاملات ملك را پيش ميبرند. مناطقي مثل اسلامآباد، خاک سفید، مرتضیگرد، شمیراننو و شهرهای اطراف از جمله دماوند، فیروزکوه، بومهن، رودهن كه حتي برای خانههای فاقد سند، مجوز ساخت و ساز صادر میشود.
يا اتفاقي كه در بسياري از شهرهاي گيلان مثل رشت در حوزه معاملات ملك وجود دارد و رايج است. در بسياري از اين مناطق خانهها به صورت قولنامهاي معامله ميشوند و به همين دليل ممكن است امتيازات خانههاي ديگر را نداشته باشند. بخش زيادي از اين املاك برق سه فاز دارند و به برق شهري وصل نيستند و عموما به آب شهري هم دسترسي ندارند؛ مناطقي مثل گلزاران و حميديان به اين شيوه از معاملات ملكي معروفند. مثال ديگر شهر مشهد است كه بيشتر خريد و فروش املاك در آنها قولنامهاي است و مناطقي مثل خیابان نهضت، طبرسی، شهرک شهید رجایی و گلشهر قرار دارند.
كارشناسان بازار مسكن ميگويند تصميم دولت براي افزايش ماليات مسكن به عامل مهمي در افزايش اين معاملات تبديل شده است چون در نهايت ماليات معاملات املاك به هزينه مسكن اضافه ميشود و همين روال يكي از دلايل ركود در اين بازار است. اين ركود باعث شده است كه خود صنعت ساختمان هم با چالش مواجه شود و معاملات ملك هم به خاطر كاهش انتظارات تورمي 50درصد كاهش پيدا كند.
بخشي از كساني كه از قراردادهاي قولنامهاي در خريد و فروش ملك استفاده ميكنند، قصد سرمايهگذاري دارند و دولت هم نميپذيرد كه بخش مهمي از سرمايههاي كشور در بخش مسكن دچار رسوب شود و هيچ ارزشافزودهاي نداشته باشد به همين دليل تصميم دارد اين اسناد را كنترل كند.
مجيد گودرزي كارشناس مسكن به هفتصبح ميگويد: «الان معاملات غيررسمي به معضل بزرگي براي دولت تبديل شده است.در شهرها و شهركهاي اطراف تهران بسياري از خانهها قولنامهاي هستند، دولت تسهيلاتي براي آنها قائل شده ولي به صورت موقت است و بر اساس برنامه ششم توسعه قرار است قولنامهها برچيده شود و همه املاك سند رسمي داشته باشند و در سامانه كاداستر ثبت شوند. كمكم مزايايي كه براي معاملات قولنامهاي وجود داشت هم حذف ميشود.»
ثبت نشدن در كاداستر، جادهبازكن معاملات قولنامهاي
چالش مهم ديگر كه راه را براي معاملات غيررسمي باز ميكند، ثبت نشدن املاك در سامانه كاداستر است كه حدود زمينها و كاربري آنها را مشخص ميكند. اگر اين دو مورد براي زمينها و املاك مشخص نباشد، به راحتي امكان سوءاستفاده وجود دارد. دولت دوسال به مالكان فرصت داده تا املاكشان را در اين سامانه ثبت كنند تا معاملات شفاف و برنامههايي براي مهار قيمت مسكن اجرا شود. با توجه به اينكه بخش زيادي از قراردادهاي معامله ملك و زمين به صورت غيررسمي بوده است، دولت نميتواند از آنها ماليات بگيرد.
حاشيه شهرها، بهشت معاملات غيررسمي
باتوجه به اينكه امضاي قراردادهاي غيررسمي و قولنامهاي هزينه زيادي براي مالك و خريدار ندارد و مالياتي هم پرداخت نميشود، در حاشيه شهرها اين معاملات رواج بيشتري دارد. از طرف ديگر بخش ديگري از اين مشكلات به زمينهاي كشاورزي برميگردد كه به زمينهاي شهري اضافه شده و تغيير كاربري داده و ساخت و ساز در آنها رخ داده است.
مبهم بودن نوع كاربري و زير نظر نبودن معاملات آنها امكان هرنوع سوءاستفاده،كلاهبرداري و خريد و فروش با هرقيمتي را ممكن ميسازد. كساني كه املاك زيادي دارند، از طرفداران اين نوع معاملات هستند چون به واسطه آنها ميتوانند بدون پرداخت ماليات خريد و فروش انجام دهند.
تصميم براي بستن شريان معاملات ملك غيررسمي
اعتبار دادن به اسناد قولنامهای در این سالها موجب شده تا عدهای بتوانند بسیاری از جنگلها و کوهها را به فروش برسانند و حتی یک نفر میتواند به راحتی با تدوین یک سند و معرفی دو شاهد به دادگاه، یک سند رسمی را ابطال کند. حالا با توجه به چالشهاي اين قراردادها دولت تصميم دارد اسناد غيررسمي و عادي را باطل كند چون سال گذشته بيش از يك ميليون و 700هزار پرونده ملكي در دادگاهها و محاكم ارجاع شدهاند كه خطر بزرگي براي بخش املاك است.
اين تصميم هم به كمك طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» قرار است اجرا شود كه فعلا در مجمع تشخيص مصلحت نظام مانده و منتظر تصويب است. بعد از نهایی شدن این قانون، مالکان باید ظرف دو سال برای تبدیل اسناد عادی به رسمی اقدام کنند و بعد از آن اسناد قولنامهای اعتباري ندارند.
